不動産売却をお考えの方に役立つ情報を、ご紹介いたします。 　不動産の売却には、諸経費や税金がかかります。 　売却金額＝手取金額ではありません。 　売却金額から諸経費・税金を差し引いた残額が、最終的な手取り金額になります。 　※ここで紹介している諸経費・税金は、あくまでも一般的な内容であり、実際は売却する不動産によって異なります。 　　実際の取引の際は、弊社担当者が必要経費を事前にお知らせ致します。 　　税金については、計算方法や控除制度の説明など、一般的な内容についてはお答えすることが可能ですが、詳細は、 　　管轄の税務署にお尋ねください。 　仲介手数料 　売却が成立した場合に弊社がいただく報酬です。 　（買取の場合はかかりません） 　仲介手数料は、「国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項」 　により、以下を上限として定められています。 売買価格 仲介手数料 　200万円以下 　（売買価格×5%）＋ 消費税 　200万円超～400万円以下 　（売買価格×4%＋2万円）＋ 消費税 　400万円超 　（売買価格×3%＋6万円）＋ 消費税 　例）売買価格1,200万円の場合の仲介手数料 　　　（1,200万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.08 ＝ 453,600円 　契約印紙代 　売買契約書に貼付する収入印紙代金です。 　売買価格によって税額が異なります。 　売買契約書を2通作成し、売主・買主双方が原本を保有する場合には、2通分の 　印紙が必要になりますが、売買契約書を1通作成（この場合、売主が写し・買主 　が原本を保有するのが一般的）する場合には、1通分の印紙を売主・買主が折半 　で負担することになるため、節税になります。 売買価格 印紙税額 　500万円超～1,000万円以下 　5,000円 　1,000万円超～5,000万円以下 　10,000円 　5,000万円超～1億円以下 　30,000円 　なお、売買代金の領収書に貼付する収入印紙については、不動産会社等が不動 　産を売却した場合、「営業に関する受取書」として収入印紙の貼付が必要にな 　りますが、一般個人の方が売主となり、ご自宅やセカンドハウスを売却する場 　合には、「営業に関しない受取書」となるため、収入印紙の貼付は不要です。 　抵当権 　抹消費用等 　売却する不動産に、金融機関からの借入に対する抵当権などが設定されている 　場合、その登記を抹消する手続きが必要になります。 　抹消手続きは通常、司法書士に依頼します。 　抵当権の数や、依頼する司法書士の報酬金額等によっても異なりますが、一般 　的には、1つの抵当権に対して2万円程度が目安となります。 　その他 　売却する不動産や引渡し条件によって、下記のような費用がかかることもあり 　ます。 　◎住所・氏名変更登記費用 　　売主様の現住所と登記簿上の住所が異なる場合や、氏名に変更がある場合に 　　かかる費用です。これも通常は司法書士に依頼します。 　◎建物解体工事費用 　　建物を解体して、更地にして引渡すことが条件になっている場合に、かかる 　　費用です。 　◎測量費用 　　隣地との境界を確定させたり、面積を確定させて引渡すことが条件になって 　　いる場合にかかる費用です。 　◎リフォーム費用 　　リフォームやクリーニングをして引渡すことが条件になっている場合に、か 　　かる費用です。 　不動産を売却したことによって利益（譲渡所得）が発生した場合、その利益に対して、所得税と住民税が 　課税されます（他の所得とは分離して課税されます）。 　この税金のことを「譲渡所得税」といいます。 　「譲渡所得金額」は、譲渡による収入（譲渡価格）から、その不動産を取得したときに要した費用（取得 　費）、及び譲渡に要した費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。 　さらに、特別控除の適用がある場合には、「譲渡所得金額」から、控除額を控除して求めたものが、税額 　計算の基礎となる「課税譲渡所得金額」といわれるものです。 　なお、所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率が異なります。 　【計算式】 　譲渡所得金額　＝　譲渡価格　－ （取得費※1　＋　譲渡費用※2） 　課税譲渡所得金額　＝　譲渡所得金額　－　特別控除※3 　税額　＝　課税譲渡所得金額　×　税率（所得税・住民税）　 所得税 住民税 税率(計) 　短期譲渡所得 　（売却した年の1月1日時点において、所有期間が 　　5年以下の場合） 30% 9% 39% 　長期譲渡所得 　（売却した年の1月1日時点において、所有期間が 　　5年を超える場合） 15% 5% 20% 　※「所有期間」とは、売却した不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいいます。 　　相続や贈与により取得したものは、被相続人や贈与者の取得した日を引き継ぐことが出来ます。 　　被相続人や贈与者が、その不動産を取得した日から、あなたが不動産を売却するときまでの所有期 　　間が5年を超えていれば、相続後・贈与後のあなたの所有期間に関わらず、長期譲渡所得とみなさ 　　れます。 　※1　取得費（売却した不動産を購入した時にかかった費用） 　購入価格（建物は減価償却後）、仲介手数料、売買契約書に貼付した収入印紙代金、登 　録免許税や登録手数料、不動産取得税、購入するために要した各種工事費用など。 　これらは、購入時の売買契約書や領収書によって確認します。 　なお、取得費が不明の場合には、「譲渡価格の5%」を取得費とみなします。 　※2　譲渡費用（売却するためにかかった費用） 　仲介手数料、売買契約書に貼付した収入印紙代金、抵当権抹消費用、売却するために要 　した各種工事費用など。 　これらは、売却時の売買契約書や領収書によって確認します。 　※3　特別控除 　特定の不動産を売却した場合、税金が軽減される特例が設けられています。 　ここでは、代表的な、居住用財産（自宅やその敷地）を売却した場合の3,000万円特別 　控除についてご説明します。 　3,000万円特別控除 　居住用財産（自宅やその敷地）を売却し、売却によって利益（譲渡所得）が発生しても 　譲渡所得3,000万円までは、実質的に課税しないという制度のことです。 　所有年数に関係なく、利用することができます。 　なお、他の特例を利用する場合や、この特例を利用するためだけの目的で、居住したと 　認められる場合には、適用されません。 　3,000万円特別控除を受けるための要件 　1)　現在住んでいる自宅（建物と共にその敷地や借地権を売却する場合も含む）を 　　　売却すること。 　　　なお、以前住んでいた自宅等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の 　　　12月31日までに売却すること。 　　　(注)　建物を取壊した場合、次の二つの要件に当てはまることが必要です。 　　　　　　イ　その土地を売却する売買契約が、建物を取壊した日から1年以内に 　　　　　　　　締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで 　　　　　　　　に売却すること。 　　　　　　ロ　建物を取壊してから、売買契約を締結した日まで、その土地を貸駐 　　　　　　　　車場などの用に供していないこと。 　2)　自宅を売却する年の前年及び前々年に、この特例又は居住用財産の譲渡損失の 　　　繰越控除の適用を受けていないこと。 　3)　売主と買主の関係が、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある者な 　　　どの特別な関係でないこと。 　4)　別荘などのように、主として趣味、娯楽又は保養のために所有する建物でない 　　　こと 　　　　＜計算例＞ 　　　　　譲渡価格2,000万円 　　　　　取得費不明（譲渡価格の5%：100万円） 　　　　　譲渡費用200万円 　　　　　所有期間30年（長期譲渡所得） 3,000万円特別控除の適用がある場合 3,000万円特別控除の適用がない場合 譲渡所得 金　　額 　　譲渡価格　　　取得費　　譲渡費用 　　2,000万円 －（100万円 ＋ 200万円） 　　譲渡所得金額 　　＝ 1,700万円 　　譲渡価格　　　取得費　　譲渡費用 　　2,000万円 －（100万円 ＋ 200万円） 　　譲渡所得金額 　　＝ 1,700万円 課税譲渡 所得金額 　譲渡所得金額　　　特別控除 　　1,700万円　－　3,000万円 　　 課税譲渡所得金額 　　＝ －1,300万円（0円） 　譲渡所得金額　 特別控除 　　1,700万円　－　0円 　　課税譲渡所得金額 　　＝ 1,700万円 税　　額 　　0円 課税譲渡所得金額　 税率 　　1,700万円　×　20% 　　　　税額 　　＝ 340万円 　　譲渡所得税　0円 　　譲渡所得税　340万円 　 　〒４１０－０３１２　静岡県沼津市原１１８番地 　受付：８：００～１７：３０（左記時間外も対応可能な場合あり） 　定休：日・祝（対応可能な場合あり） 　電話番号：０５５－９６８－６３３６ 　FAX番号：０５５－９６８－６３３７ 　E-mail：tokai-fudousan@ca.thn.ne.jp Copyright (C) tokaifudousan All rights reserved.