「任意売却」とは、不動産が競売で処分される前に、不動産業者が間に入り、債務者・
 債権者の合意のもと、債務者の意思により、適正価格で不動産を売却することです。


 住宅ローンの返済が滞ると、債権者(金融機関等)から電話や書面による督促がはじまります。
 さらに3ヶ月~6ヶ月程度滞納が続き、期限の利益の喪失(民法第137条)※となると、債権者は裁判所に競
 売の申立てをし、競売の手続きにより強制的に不動産を処分して、そこから資金を回収します。


 競売は、入札の開札日にならなければ落札価格が分からないため、今後の計画が立てづらく、また、競売
 になったことが近隣に知れ渡り、精神的な負担が大きくなります。
 更に、価格についても、買い手側にとって不安要素が多いため、一般市場価格の6~7割程度になることが
 多く、せっかく不動産を処分したにも関わらず、一般的な売却に比べ、残債務(借金)が多く残ってしまう
 ケースがほとんどです。
 任意売却は、一般市場価格と同等又は近い価格での売却が可能なため、債務者にとっては、債務の整理縮
 小等が行いやすく、債権者にとっては、より多くの債権の回収が出来る等、債務者・債権者双方にとって
 メリットがあると言えます。

 競売と比較して有利な解決が出来る任意売却ですが、任意売却が可能な期間は限られています。
 より良い結果を目指すためには、少しでも早い行動が大変重要です。ご相談のタイミングが早ければ早い
 ほど、選択肢の多い有利な解決が可能となります。
 
※裁判所から競売開始決定通知が届いてから、4ヶ月~6ヶ月程度で入札が行われます。








 期限の利益の喪失(民法第137条)とは

 (期限の利益の喪失)
 第137条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
 一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
 二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
 三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

 期限の利益とは、決められた期限までは借りたお金を返さなくても良い、代金の支払いを
 請求されない等、期限が到来していないことで、債務者が受ける利益のことをいいます。
 つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、債権者は、いきなり全額返せという
 事が出来ないようになっています。
 ところが、債務者が住宅ローンを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合等、
 契約時の契約条項に違反が生じた場合、この期限の利益が喪失し、残っている住宅ローン
 の残額・延滞利息の一括返済を求められます。
 当然、一括で支払うことは出来ませんので、債権者は、競売にするか、任意売却で不動産
 を売却して借金を返済するよう求めてきます。
 この期限の利益の喪失通知が来てから慌てて、住宅ローンの分割支払いの継続を求めても
 時すでに遅しです。債権者はこれ以降、一切の分割支払いを受け付けてくれません。









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